未登記建物の相続登記

古い木造建物の場合に固定資産税は課税されていても登記がされてないケースがたくさんあります。なぜこのような現象が起きるのか？
未登記建物が生じる原因
（１）登記をする必要性がなかったから
ローンで家を建てる場合は銀行は未登記建物にはローンを出しませんので、ローンの場合は例外なく登記が入っています。しかし現金一括で家を建てた場合は登記をする必要性がないといえます。
（２）登記しなくてもリスクはないから
不動産登記法１６４条に家を建てた場合に１か月以内に登記しないと１０万円以下の過料が課されると規定されています。しかし登記されていない建物は日本中にたくさあり実際にも過料は課されてされていません。よって登記しなくても実質的にはリスクがないといえます。
（３）故意に登記しないから
建物は建てた時・壊した時・増改築した時すべてにおいて登記する必要があります。
しかし上記の過料がかせられないなら手間や費用がかかる登記はやめておこうとなります。
また登記をしなければ建物の存在を市町村に知られずに固定資産税を課税されない可能性はあります。登記の情報がなければ市町村は航空写真と照らし合わせて把握する他ないからです。
また故意ではなくても登記を忘れていた又は登記する必要がないと思いこんでいたということもあります。例えば母屋の登記はしているが、離れの登記や物置・車庫などの登記をしていないケースはとても多いです。
（４）登記と固定資産税の管轄する役所が異なるから
登記は法務局（国）、固定資産税は市区町村が管轄しています。
建物の登記がされると法務局から市区町村に通知されますが、市区町村から法務局に通知はされません。結果として固定資産税は課税されているが登記されていない建物が生じてしまいます。これは法制度の仕組み自体の問題です。
市区町村にとっては固定資産税は重要な税財源のため航空写真や自動車などで新たな建物が建てられていないかチェックしています。法務局はそのようなインセンティブが働かない（登記されなくても特に困らない）ので建物の登記が入るまでは把握できません。

未登記建物の確認方法？
その建物が未登記かどうかはどうやって確認するか？
これは固定資産税の納税通知書を見れば分かります。
家屋番号の記載があるものが登記あり、家屋番号の記載がないものが未登記です。
（まれに納税通知書に家屋番号の記載欄自体がない場合があり、この場合は未登記かどうかは通知書からは読み取ることはできません）

未登記建物の所有者は誰？
建物が登記されると所有者も記載されるので誰の持ち家か分かります。
建物が登記されてないと所有者は誰か登記上では分かりません。
ではどうやって建物所有者を確認するか？
これは固定資産税が課されている未登記建物の所有者は市町村が把握しているので市町村が証明してくれます。
なお市区町村は未登記のため建物所有者が不明な場合は建物の敷地所有者に固定資産税の納税通知書を送付しています。送付して所有者が異なることが判明した場合に建物所有者に再送付しています。

未登記建物のデメリット？
上記のとおり基本的にはデメリットはありません。
しかし売却や担保に入れる場合は登記を入れなければなりません。
いざ登記を入れようとした場合、建物図面を用意したりとても手間がかかります。
さらに建物を建てた人が亡くなっている場合は相続人全員の同意や印鑑証明書が必要となり時間や費用がかさんでしまいます。やはり未登記で放置するよりも早めの登記を入れる方が費用対効果の面でもよいといえます。

未登記建物に相続が生じた場合
たしかに建物を未登記のまま放置したとしても売却や担保に入れる場合を除けば実際の弊害はないといえます。
では未登記建物に相続が生じた場合はどうしたらよいか？
（１）何もしない
（２）市町村に名義変更届を提出する
（３）相続を機に登記を入れる
何もしないという選択肢も弊害がなければよいと思います。
市町村へも名義変更届も弊害がなければ不要だといえます。市町村は相続の発生は死亡届により把握しているので市町村側で行ってくれます。
今後のことを考えて相続を機に相続登記を入れることもあります。その場合の手続きは下記のとおりです。
ステップ１：建物の相続人を決める
ステップ２：建物の表題登記を入れる
ステップ３：建物の所有権保存登記を入れる

建物の表題登記とは
建物の形（表題）を登記することです。登録免許税はかかりません。
しかしとても手間がかかります。建物図面（敷地と１階の位置・形状を記載）、各階平面図（各階の形状・床面積を記載）、所有権証明書、住所証明書を揃えて法務局に提出します。所有権証明書は建物所有権を証明するもので建築確認済証や引渡証明が該当しますが、古い建物の場合は無いケースが殆どですので固定資産税の評価証明書などで代用することができます。

建物の所有権保存登記とは
建物の表示登記により建物の形が登記されたので、次に建物の所有者を登記します。
建物の最初の所有者は家を建てた人ですが、すでに建てた人が亡くなっている場合は相続人名義に直接登記することができます。登録免許税は固定資産評価額の０．４％です。