不動産の譲渡所得税とは？

最近、相続されたご実家について売却のご相談が数多く頂いております。
相続された不動産を売却した場合にかかる税金についてはいろいろな優遇措置が用意されております。
大まかな捉え方としては、
・不動産を売却したら譲渡所得税が課税される
・相続してから３年以内に売却したら譲渡所得税が軽減される優遇措置がある
・優遇措置が適用できるように、売却するなら計画的にすすめる必要がある

譲渡所得税とは（まずはここの理解が大切です）？
譲渡（売却）したことにより得た利益（所得）に対して課される税金です。
例えば・・・
３５００万円で購入した家が４０００万円で売れた場合は５００万円に対して課税されます。あくまで利益（所得）に対して課税されるので４０００万円に対して課税されるわけではありません。
したがって購入した額よりも低い額で売れた場合は利益（所得）がないので、譲渡所得税は課税されることはありません。
しかし・・・
購入した額は不明な場合はどうなるか（購入したのは親なのでよく分からない場合）？
この場合は売れた額の５％を購入した額とみなします。
つまり４０００万円で売れた場合は２００万円を購入額とみなしますので、３８００万円に対して譲渡所得税が課税されてしまいます。

譲渡所得税はどれくらい課税される？
購入から売却までの期間が５年以上・・・利益（所得）×２割
購入から売却までの期間が５年未満・・・利益（所得）×４割
例えば・・・
３５００万円で購入した家が４０００万円で売れた場合は５００万円に対して課税されますが、保有期間が５年以上であれば５００万円×２割＝１００万円、５年未満であれば５００万円×４割＝２００万円の譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税における利益（所得）とは？
３５００万円で購入した家が４０００万円で売れた場合は、差額の５００万円が利益（所得）となりますが、実際には購入時や売却時に不動産業者の仲介手数料や司法書士の登記手数料を支払っているのでその分も利益（所得）を計算する上で考慮することができます。

利益（所得）＝売却代金ー購入代金ー売却にかかった経費

売却にかかった経費とは？
例えば・・・
３５００万円で購入した家が４０００万円で売れた場合でも仲介手数料１００万円を支払っていれば４００万円が利益（所得）なります。

相続した不動産の購入代金はいくら？
相続した不動産は購入とはいえないので０円という疑問があるかと思います。
０円となれば売却代金から引けるものは仲介手数料などになり譲渡所得税が高額になります。
相続した不動産の購入代金は最初に購入した人の購入代金を相続人が引き継ぎます。
例えば・・・
親が亡くなり子が相続した場合、親の購入代金がを子が引き継ぎます。
したがって子の所得（利益）＝売却代金ー親の購入代金ー売却にかかった経費になります。
もし最初の購入した人が祖父であれば、祖父の購入代金を子が代々引き継ぎます。
同様に贈与に不動産のを取得する場合も、最初に購入した人の購入代金を引き継ぎます。

相続した不動産を３年以内に売却したら優遇される？
自分で購入した不動産を売却する場合とは異なり、相続した不動産を３年以内に売却する場合には独自の優遇措置が２つ用意されています。
１つ目・・・相続税の取得費加算
２つ目・・・空き家にかかる譲渡所得の特別控除

相続税の取得費加算でどれくらい優遇される？
相続税の取得費加算とは・・・
所得（利益）を計算する上で売却代金から引ける金額は購入代金と売却経費だけですが、売却不動産を相続する際にかかった相続税も引くことができる特例です。
相続人からすれば支払った相続税も不動産を取得するのにかかった代金といえるからです。
相続した不動産の購入代金は最初に購入した人の購入代金ですが、この購入代金に相続税も加算することを認めるという意味で相続税の取得費加算とネーミングされています。
例えば・・・
親が３５００万円で購入した家を子が相続し相続税を２００万円払った
相続した後３年以内に４０００万円で売れた
売却にかかった仲介手数料１００万円
所得（利益）＝４０００万円ー（３５００万円＋２００万円）ー１００万円
つまり２００万円分を所得から引けるので４０万円分（２００万円×２割）譲渡所得税が減額されることになります。
※加算できる相続税は売却不動産を相続した相続人が支払った相続税を限度とします。売却不動産以外に預貯金なども相続した場合は預貯金に対応する相続税額は加算することができません。テーマから外れますので詳細は省略します。

空き家にかかる譲渡所得の特別控除でどれくらい優遇される？
空き家にかかる譲渡所得の特別控除とは・・・
所得（利益）を計算する上で売却代金から引ける金額は購入代金と売却経費だけですが、それら以外に３０００万円を特別に引くことができる特例です。
なぜこの特例により３０００万円も引けるのか？
相続した不動産が空き家になることを防ぐためです。
実家を相続したが誰も住まなくなる場合は空き家になってしまいます。
政府は空き家になるくらいなら売却して欲しいと考えていて、相続から３年以内に売却した場合は譲渡所得税を大幅に減税するという特例です。
例えば・・・
親が３５００万円で購入した家を子が相続した
その家には誰も住まず空き家になった
相続した後３年以内に４０００万円で売れた
売却にかかった仲介手数料１００万円
所得（利益）＝４０００万円ー３５００万円ー１００万円ー３０００万円
つまり３０００万円分を所得から引けるので所得（利益）は０円となり譲渡所得税はかかりません。もしこの特例がなければ４００万円×２割＝８０万円の譲渡所得税がかかります。

相続税の取得費加算と空き家にかかる譲渡所得の特別控除の両方使える？
両方を使うことはできません。
どちらか片方した使えません。つまり有利となる方を選択して使うことになります。
相続した売却不動産に支払った相続税額と特別控除額３０００万円を比較することになります。つまり支払った相続税額が３０００万円未満であれば特別控除を使うことになります。
しかし、相続税の取得費加算と空き家にかかる譲渡所得の特別控除の制度はそれぞれ使うための条件が細かく定められており両方が使えるとは限りません。
したがってそれぞれの条件を確認する必要がありますが、（なぜか）とても細かく定められていますので、適用にあたってはぜひご相談ください。