土地を評価してみる？

相続税は相続財産に税率をかけて計算するため、相続税を計算するにはまず相続財産を評価する必要があります。預貯金などは額面がそのまま評価額となりますが、土地の場合はその土地の形状や道路との距離などを調査して評価する必要があります。

ただここでの評価はあくまで相続税を計算するための評価額であって売買価格ではありません。土地の評価は税金を計算するため（だけ）の評価や売買するための価格など場面によって評価額は変わります。なお土地の評価は４つあります（詳しくはこちら）。
ここでは相続税・贈与税を計算するめの評価について書いています。

土地の相続税評価の考え方について（贈与税評価も同じです）
相続税法２２条には「相続財産は相続した時の時価による」と規定されていますので、相続した土地も時価により評価することになりますが・・・
土地の時価は株価のように表示されていないため不明です。
ではどう評価するか？
国税庁がだしている通達で細かくルールが決められていて通達にしたがって評価することにななります。つまり土地の相続税評価は時価ではなく通達ルールによる評価です。
通達ルールはどうなっているか？
通達ルールには土地の評価について３つの大きな決めごとがあります。
（１）取得した相続人ごとに評価する
（２）地目ごとに評価する
（３）利用目的ごとに評価する

例えば・・・相続した広い土地を自宅と貸家の敷地として使う場合
敷地全体をまとめて評価する・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
自宅の敷地と貸家の敷地に分けて評価する・・・・・・・・・・・・・

例えば・・・相続した広い土地を相続人Ａと相続人Ｂの自宅の敷地として使う場合
敷地全体をまとめて評価する・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
相続人Ａの自宅の敷地と相続人Ｂの自宅の敷地に分けて評価する・・・

例えば・・・相続した広い土地をＡは自宅と駐車場、Ｂは自宅として使う場合は、Ａの自宅敷地、Ａの駐車場、Ｂの自宅敷地に分けて評価します。

一般的に敷地全体をまとめて評価する場合よりも、通達ルールにしたがって分けて評価する方が安くなります。逆に・・・この通達ルールを利用して相続税額を抑えられるように分け方を決めることもできます。納税額が数百万円単位で異なることもあります。

土地のもつそれぞれの個性に着目して評価する
同じ地域の同じ面積の土地であっても評価額は全然違います。
土地の評価は土地の形、道路からの距離、用途規制などによって評価額が変わるからです。
通達ルールにおいても土地の個性により評価することを認めています。
例えば・・・
きれいな長方形の土地といびつな形の土地とでは評価額が異なります。
きれいな長方形の土地であっても道路との接道状況により評価額が異なります。
また日当たりがよい土地と悪い土地での評価が異なります。
他にもたくさん土地の評価額を下げる減額ポイントはあります。
次のどれかに該当する場合は土地の評価額を減額して相続税を安くできる可能性があります。
また相続税の申告納税がすんでいる方でも５年以内なら土地の評価を修正して申告すれば相続税の還付が認められる可能性があります。

• 間口（接道距離）が狭い
• 公道に接していない
• 私道が含まれている
• セットバックの義務がある（接している道路が４メートル以下である）
• 土地の形がいびつである
• 近隣に比べて広めの土地である
• 高低差のある土地である
• 傾斜やがけ地にある
• 日当たりが悪い土地である
• 空中に高圧線が通っている
• 線路や踏切に接している
• ２棟以上の貸家を建てている
• 登記されている土地の面積と実際の土地の面積が違う
• 墓地が近くにある
• 市街化調整区域の中にある
• 都市計画道路として予定されている
• 土地区画整理事業地の中にある
• 騒音・振動・臭気がある
• 土壌汚染がある
• 埋蔵文化財の包蔵地として指定されている