子供にマイホームをプレゼントする方法？

子供にマイホームをプレゼントする方法は２つあります
（１）住宅資金を子供に贈与して、子供が購入する方法
（２）親名義で購入して、現物を子供に贈与する方法

（１）と（２）どちらがよいか？
子供にとってみれば最終的にはマイホームを取得できるので、（１）も（２）もどちらでも同じです。
ということはどちらが税金を安くおさえられるかということなります。
結論から言うと（１）の方法がよいです。
理由は・・・
相続時精算課税と住宅資金の非課税のダブルで特例を使えるからです。
住宅資金の非課税１２００万円＋相続時精算課税２５００万円＝３７００万円まで子供に住宅資金を贈与しても税金はかかりません。
ただ条件があるので下記にあてはまらないと使えません。
父母又は祖父母から、２０歳以上の子又は孫への贈与
建物の床面積が５０㎡から２４０㎡まで
建物の築年数が２０年以内であること（マンションは２５年以内）

３７００万円を超えたらどうなるか？
超えて贈与した金額に対しては一律２０％の贈与税がかかります。

注意すべきことは？
一度この特例を使うと毎年１１０万円まで贈与税が課税されない制度を使えなくなります。
２５００万円については贈与した人に相続が開始した場合に相続税の課税対象となります。
本来であれば生前に贈与した財産は相続財産から切り離せるので相続税の課税対象とはなりませんが、この特例を使うと３７００万円のうち２５００万円の部分が持ち戻しとなります。
ちなみに・・・１２００万円の部分は持ち戻しがありません。
よって住宅資金を贈与する場合は相続時精算課税よりも住宅資金の非課税の特例を優先して利用します。
住宅資金１２００万円以内の贈与なら、住宅資金の非課税を利用
住宅資金１３１０万円以内の贈与なら、住宅資金の非課税と１１０万円を利用
住宅資金１３１０万円以上の贈与なら、住宅資金の非課税と相続時精算課税を利用
これまでの説明は１３１０万円以上の住宅資金の贈与のケースを前提にしています。

（２）の方法について
すでに親名義で購入している場合は（１）の方法はとれないので（２）の方法によります。
（１）の方法と異なり住宅資金の非課税１２００万円は使えません。使えるのは相続時精算課税２５００万円となります。理由は１２００万円非課税はあくまで金銭を贈与しなければ使えないからです。
ただし（２）の方法は現物の贈与なので路線価などを使って現物を評価して、その評価額によって贈与額を決定します。路線価評価は市場価格よりも２割程度低く設定されているので思った以上に低い評価となり２５００万円に収まることが多いです。現物がマンションの場合は敷地は持分所有となっているのでさらに一軒家よりも市場価格との差が大きいです。

また（２）の方法の場合不動産の名義を親から子供に移すので登記の登録免許税がかかります。固定資産評価額の２％です。
さらに不動産取得税もかかりますが子供が住宅として利用する場合は取得税の非課税枠が大きく設定されているのでかからない場合が多いです。